原標(biāo)題：長(zhǎng)租公寓能否“活”下來?行業(yè)巨頭不看好兼并收購

　　“第一輪淘汰剛剛開始，其實(shí)真正的競(jìng)爭(zhēng)也才剛開始。”位于成都的分散式公寓品牌幸福居創(chuàng)始人王虎告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，在2017年下半年與當(dāng)?shù)亓硪患议L(zhǎng)租公寓Funx合并運(yùn)營(yíng)后，面對(duì)自如、蛋殼和魔方等行業(yè)巨頭對(duì)西南地區(qū)市場(chǎng)的大舉“進(jìn)攻”，如今他總算可以稍微松一口氣。目前幸福居和Funx兩個(gè)品牌旗下管理的房間數(shù)量已經(jīng)超過5000間，不過王虎知道，在政策紅利的推動(dòng)下，各巨頭紛紛擴(kuò)大營(yíng)業(yè)規(guī)模，長(zhǎng)租公寓的激烈競(jìng)爭(zhēng)才剛剛拉開帷幕。

　　2017年7月，九部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》前，“機(jī)構(gòu)化租賃”的市場(chǎng)供應(yīng)量嚴(yán)重不足就已是經(jīng)常被討論的話題。2016年12月，鏈家研究院發(fā)布的《租賃崛起》稱，租賃機(jī)構(gòu)在整個(gè)租賃市場(chǎng)的租金規(guī)模占比只有7%。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前我國機(jī)構(gòu)化租房占整體租賃市場(chǎng)比例僅為個(gè)位數(shù)的這塊蛋糕中，已經(jīng)擠入了超過1000家品牌公寓的運(yùn)營(yíng)商。貝殼研究院(原鏈家研究院)2018年7月發(fā)布的《2018年中國住房租賃白皮書》稱，租賃業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)化率目前已進(jìn)一步提升，一線城市新開公寓門店增長(zhǎng)率超35%。此外，規(guī)模較大、運(yùn)營(yíng)范圍向全國擴(kuò)張的巨頭格局已初現(xiàn)端倪：對(duì)包含超過1000家分散式長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商的統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，估值位列第一的自如估值為200億元，超過第二名一倍多。貝殼研究院預(yù)測(cè)，未來一段時(shí)間各種利好資源將不斷向頭部企業(yè)匯聚。

　　在各路優(yōu)勢(shì)資源向頭部企業(yè)匯聚之時(shí)，有分析認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓可能會(huì)面臨不小的倒閉、兼并與收購壓力。作為側(cè)面的證明，長(zhǎng)租公寓的“陣亡名單”中已經(jīng)有Go窩公寓、Color公寓、好熙家公寓等諸多名字。“在對(duì)新房的競(jìng)爭(zhēng)中，如果我們只能以2000元的價(jià)格拿房，而巨頭們卻可以承擔(dān)2500元甚至更高的拿房成本，就到了我們?cè)撏顺龅臅r(shí)刻了。”王虎對(duì)中小租賃企業(yè)未來的預(yù)測(cè)并不是非常樂觀。

　　行業(yè)巨頭不看好兼并、收購

　　與市場(chǎng)分析相反，作為行業(yè)巨頭之一的自如并不認(rèn)為收購與兼并的道路能走得通。自如CEO熊林近日對(duì)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者明確說道：“大家在長(zhǎng)租公寓行業(yè)中對(duì)兼并收購有一個(gè)誤區(qū)，其實(shí)收購兼并的模式在這個(gè)行業(yè)很難走通。最核心的問題是，各家長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品的品相、質(zhì)量差距非常大。一些公寓如果在當(dāng)下規(guī)模不夠大、運(yùn)營(yíng)不夠好，在到達(dá)臨界點(diǎn)時(shí)已經(jīng)虧損得很嚴(yán)重了，此時(shí)離與業(yè)主租約到期的時(shí)間也不遠(yuǎn)了。在這種情況下，并購來的資產(chǎn)還剩多大價(jià)值?是否會(huì)貶值，甚至成為負(fù)擔(dān)?”

　　一位長(zhǎng)租公寓企業(yè)高管接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時(shí)分析，自如雖然也有“自如寓”這種集中式公寓，但大量房源還是在各小區(qū)中的分散式公寓。相較于集中式公寓，分散式公寓的管理半徑更長(zhǎng)、成本較高，收購者的興趣不大。

　　王虎則認(rèn)為，已經(jīng)形成很強(qiáng)運(yùn)營(yíng)體系的巨頭如果去并購一家?guī)浊чg的分散式公寓，需要一套一套地實(shí)地測(cè)量，并對(duì)每間房屋進(jìn)行改造，與其這樣還不如按照自有的標(biāo)準(zhǔn)去擴(kuò)張，這樣更劃算。在王虎看來，自如的標(biāo)準(zhǔn)化和一致化在業(yè)內(nèi)是較為知名的，“目前巨頭都在搶食政策帶來的紅利，在大眾化和標(biāo)準(zhǔn)化的房屋上下功夫，無論是Funx這種小眾產(chǎn)品還是幸福居，在他們眼里的價(jià)值其實(shí)并不大。”

　　然而，業(yè)內(nèi)還是不乏整合與并購的案例。除了2017下半年Funx與幸福居的合并外，魔方公寓也入股收購了扎根于深圳的V客青年公寓。魔方生活服務(wù)集團(tuán)副總裁金喆向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者證實(shí)，魔方入股后成為V客青年公寓的大股東，V客也進(jìn)入了魔方產(chǎn)品體系之中，成為以初入社會(huì)的青年為主要受眾的產(chǎn)品。“青年公寓這個(gè)品類有它獨(dú)特的價(jià)值，它充實(shí)了魔方的產(chǎn)品線，進(jìn)入魔方公寓的體系后‘過得很好’。”

　　金喆所說的產(chǎn)品條線的互補(bǔ)，或許是行業(yè)整合中的關(guān)鍵參照標(biāo)準(zhǔn)。如今，我國大眾型的租賃產(chǎn)品中已基本形成了4條不同受眾的產(chǎn)品線：針對(duì)高端商務(wù)人士與精英階層的精品公寓、主要受眾為白領(lǐng)的白領(lǐng)公寓、為初入社會(huì)的青年人打造的青年公寓、為產(chǎn)業(yè)園區(qū)職工打造的集體宿舍(又稱藍(lán)領(lǐng)公寓)。“當(dāng)某個(gè)企業(yè)在發(fā)展過程中需要整體補(bǔ)入某個(gè)之前自己不擅長(zhǎng)或沒有布局的品類時(shí)，兼并就自然而然地發(fā)生了。”王虎說。

　　利潤(rùn)被壓縮，部分“二房東”改走“大房東”路線

　　“長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目找到我們的有很多，出于謹(jǐn)慎和對(duì)未來的不確定，我們一個(gè)都沒投。”星瀚資本創(chuàng)始合伙人楊歌說，他對(duì)長(zhǎng)租公寓“不看好”的原因在于30多年來房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀格局一直都是“所有權(quán)”(大房東)在欺壓“運(yùn)營(yíng)權(quán)”(二房東)，“這種不合理的結(jié)構(gòu)導(dǎo)致所有權(quán)這一層的利潤(rùn)很大，有得‘炒’，而運(yùn)營(yíng)權(quán)這一層的利潤(rùn)十分薄，沒有太多人重視這塊業(yè)務(wù)，更‘懶’得按照運(yùn)營(yíng)商的需求開發(fā)合適的物業(yè)租給他們。”

　　在楊歌看來，運(yùn)營(yíng)權(quán)目前有長(zhǎng)租公寓、聯(lián)合辦公以及書店等幾個(gè)分支，但大多數(shù)運(yùn)營(yíng)商過得都不太好，“還是因?yàn)槔麧?rùn)太薄，大部分利潤(rùn)被‘所有權(quán)’拿走了。”

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